Verschuldet, aber Eigentümer: was dann möglich ist

Es gibt eine Konstellation, die sich für die Betroffenen anfühlt wie ein Widerspruch: Auf dem Papier ein Vermögen von mehreren hunderttausend Euro — und am Monatsende reicht es trotzdem nicht.

Drei Ratenkredite, ein ausgereizter Dispo, vielleicht eine Karte. Dazu ein Haus, das zur Hälfte abbezahlt ist. Die Hausbank sagt trotzdem Nein.

Das ist kein Widerspruch. Es sind zwei verschiedene Rechnungen.

Warum die eigene Bank ablehnt

Ein Filialrechner prüft zwei Dinge: den Schufa-Score und die Haushaltsrechnung. Was drei laufende Kredite mit dem Score machen, ist bekannt. Und in der Haushaltsrechnung stehen drei Raten nebeneinander, die zusammen eine vierte unmöglich machen.

Die Immobilie taucht in dieser Rechnung kaum auf. Sie ist für die Hausbank die Sicherheit des bestehenden Darlehens — nicht ein freies Pfand für etwas Neues. Hinzu kommt: Dieselbe Bank hat das Baudarlehen in den Büchern. Sie hat wenig Interesse daran, ihr eigenes Risiko an derselben Immobilie zu erhöhen.

Eine Ablehnung bedeutet hier also: Nicht mit uns, nicht zu diesen Bedingungen. Sie bedeutet nicht, dass die Substanz fehlt.

Die Zahl, auf die es ankommt

Entscheidend ist die freie Spitze: der Abstand zwischen dem heutigen Beleihungswert der Immobilie und dem, was noch auf ihr lastet.

Wer vor zwölf Jahren gekauft hat, hat seitdem getilgt, und der Wert der Immobilie hat sich verändert. Zwischen beiden Zahlen liegt oft ein Betrag, der größer ist als sämtliche Konsumschulden zusammen.

Diese freie Spitze ist das, was den Konsumkrediten fehlt: eine Sicherheit. Und mit einer Sicherheit rechnen Institute völlig anders. Nicht aus Großzügigkeit, sondern weil das Ausfallrisiko ein anderes ist.

Darum gilt die Faustregel: Ein Schufa-Eintrag ist kein Ausschlusskriterium — solange eine Sicherheit vorhanden ist, die der Score nicht mehr hergibt. Ohne Immobilie wird es in dieser Lage dagegen sehr eng.

Was praktisch passiert

Die bestehenden Verbindlichkeiten werden zu einem einzigen Darlehen zusammengefasst, das durch eine Grundschuld abgesichert ist. Statt drei Raten und einem Dispo gibt es eine Rate — in aller Regel deutlich niedriger als die bisherige Summe, weil der Zinssatz niedriger und die Laufzeit länger ist.

Der Dispo wird dabei ausgeglichen und das Konto kommt ins Plus. Das ist häufig der Punkt, an dem Betroffene zum ersten Mal seit Monaten wieder Luft haben.

Was Sie dabei wirklich tun — ungeschönt

An dieser Stelle hören die meisten Darstellungen auf. Uns ist wichtig, dass Sie beides kennen:

Aus ungesicherten Schulden werden besicherte. Ein Ratenkredit ist für die Bank schwer einzutreiben. Ein grundschuldbesichertes Darlehen nicht — dafür haftet dann das Haus. Das ist der Preis für den niedrigeren Zins, und er ist nicht theoretisch.

Die längere Laufzeit senkt die Rate, nicht die Zinslast. Über zwanzig Jahre statt über fünf zu zahlen macht den Monat leichter und die Gesamtsumme meist größer. Wer später Luft hat, sollte Sondertilgungen vereinbaren — das gehört in den Vertrag, nicht in gute Vorsätze.

Das Problem dahinter bleibt. Wenn die Schulden entstanden sind, weil dauerhaft mehr ausgegeben als eingenommen wird, verschafft eine Umschuldung nur Zeit. Dann ist sie der zweite Schritt — der erste wäre, die Ursache zu klären.

Wann wir abraten

Es gibt Fälle, in denen wir von einer Umschuldung abraten, auch wenn sie machbar wäre:

• wenn die neue Rate rechnerisch passt, aber kein Spielraum für einen Ausfall bleibt
• wenn die freie Spitze so klein ist, dass die Nebenkosten den Vorteil auffressen
• wenn absehbar ist, dass in zwei Jahren dieselbe Lage wieder entsteht

In solchen Fällen ist eine gemeinnützige Schuldnerberatung der ehrlichere Weg. Sie kostet nichts, und sie kann Dinge, die wir nicht können.

Der Zeitpunkt entscheidet mit

Je früher, desto mehr Wege gibt es. Solange alle Raten bedient werden, ist die Ausgangslage am besten.

Sobald Mahnungen laufen, ein Darlehen gekündigt oder gar ein Termin am Amtsgericht angesetzt ist, wird es enger und teurer — möglich bleibt oft trotzdem etwas, aber unter Druck und mit weniger Auswahl. Wer absehen kann, dass es in drei Monaten nicht mehr reicht, sollte heute anrufen und nicht dann.

Was wir dafür brauchen

• aktueller Grundbuchauszug und die Unterlagen zur Immobilie
• der bestehende Darlehensvertrag mit Restschuld und Zinsbindung
• eine Aufstellung aller laufenden Verbindlichkeiten, auch der unangenehmen
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate

Mehr dazu, warum es daran so oft hängt, steht in diesem Beitrag.

Kurz gefasst

• Eine Ablehnung der Hausbank bewertet den Score, nicht die Substanz.
• Die freie Spitze entscheidet, nicht der Schufa-Eintrag.
• Eine Rate statt vier — zum Preis einer besicherten Schuld und einer längeren Laufzeit.
• Wenn die Ursache nicht geklärt ist, gewinnt man nur Zeit.
• Früh handeln. Unter Druck wird alles teurer.

Wenn Sie wissen wollen, ob es in Ihrem Fall trägt: Das lässt sich vorab ausrechnen, ohne Schufa-Anfrage und ohne Kosten. Mehr dazu auf unserer Seite Hausbank hat abgelehnt.