Die Zinsbindung läuft aus — was jetzt zu tun ist

Zehn Jahre lang war die Rate gleich. Dann kommt Post von der Bank: Die Zinsbindung endet. Was jetzt passiert, entscheidet darüber, ob Sie in den nächsten Jahren Geld verlieren oder sparen — und die meisten entscheiden es zu spät.

Was überhaupt ausläuft

Beim Abschluss haben Sie zwei Dinge vereinbart: die Laufzeit des Darlehens und die Zinsbindung. Die Laufzeit reicht bis zur vollständigen Tilgung, oft 25 oder 30 Jahre. Die Zinsbindung ist kürzer, meist 10 oder 15 Jahre. Sie sagt nur: So lange bleibt der Zinssatz fest.

Läuft die Bindung aus, ist das Darlehen also nicht zu Ende. Es bleibt eine Restschuld, und für die brauchen Sie eine neue Vereinbarung. Das ist die Anschlussfinanzierung.

Die drei Wege

Prolongation. Ihre Bank schickt Ihnen ein Angebot, Sie unterschreiben, alles läuft weiter. Bequem — und in aller Regel der teuerste Weg. Die Bank weiß, dass Bequemlichkeit etwas wert ist.

Umschuldung. Sie wechseln zu einem anderen Institut. Das kostet Gebühren für die Grundschuldübertragung, meist im niedrigen dreistelligen Bereich, und bringt oft einen spürbar besseren Zinssatz. Ob sich das rechnet, hängt an der Restschuld: Bei 200.000 Euro machen 0,3 Prozentpunkte über zehn Jahre einen fünfstelligen Unterschied.

Forward-Darlehen. Sie sichern sich den heutigen Zins für einen Abschluss, der erst in ein bis fünf Jahren fällig wird. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag pro Monat Vorlauf. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten — und eine Wette, wenn Sie es nicht tun.

Wann Sie anfangen sollten

Faustregel: drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung fangen Sie an, sich zu kümmern. Spätestens ein Jahr vorher sollte die Entscheidung stehen.

Der Grund ist nicht Panik, sondern Verhandlungsposition. Wer sechs Wochen vor Ablauf anfängt, nimmt, was da ist. Wer drei Jahre Zeit hat, kann ein Forward-Darlehen prüfen, mehrere Angebote vergleichen und in Ruhe rechnen.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Nach zehn Jahren haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Sie können mit sechs Monaten Frist aussteigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Darlehen aus einer Hochzinsphase lohnt der Blick ins Datum.

Was sich seit dem Abschluss geändert hat

Ihre Ausgangslage ist heute meist besser als damals, und das wissen viele nicht:

• Die Restschuld ist kleiner, das Verhältnis zum Objektwert damit besser. Wer unter 60 Prozent Beleihung kommt, bekommt deutlich bessere Konditionen.
• Die Immobilie ist in vielen Lagen mehr wert als beim Kauf.
• Ihr Einkommen hat sich meist entwickelt.

Diese drei Punkte zusammen können eine Zinsstufe ausmachen. Wer einfach prolongiert, verschenkt sie.

Wenn es nicht glatt läuft

Nicht jede Anschlussfinanzierung ist Routine. Ein Schufa-Eintrag aus der Zwischenzeit, ein Wechsel in die Selbstständigkeit, eine Trennung, ein weggefallenes Einkommen — dann sagt die Hausbank schnell Nein, obwohl die Zahlen bei genauerem Hinsehen tragen.

Das ist der Punkt, an dem wir oft dazukommen. Eine Absage der eigenen Bank ist kein Urteil über Ihre Bonität, sondern über deren Raster. Andere Institute rechnen anders.

Kurz gefasst

• Zinsbindung endet, das Darlehen nicht — für die Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung.
• Drei Jahre vorher anfangen, ein Jahr vorher entschieden haben.
• Das Angebot der eigenen Bank ist der Anfang der Verhandlung, nicht das Ende.
• Nach zehn Jahren dürfen Sie ohnehin kündigen.

Sie wissen nicht, wann Ihre Zinsbindung ausläuft? Es steht in Ihrem Darlehensvertrag unter „Sollzinsbindung”. Finden Sie den Vertrag nicht, fragen Sie bei der Bank nach — dazu sind Sie berechtigt.